'사람은 나이 앞에 장사 없고, 부동산은 인구(人口) 앞에 장사 없다' 며칠 전 일본 홋카이도의 유명 료칸(旅館)이 단돈 1000엔(만원)에 매매되었다는 기사를 보고 일본의 지방 소멸도 심각하다는 생각이 들었다. 과거 손혜원이 목포의 집을 살 때 한 채에 천만 원 주고 샀는데 그 집이 원래는 평당 천만 원 했다는 신문기사를 읽은 기억도 있다. 부산은 목포보다는 지방 소멸이 늦게 진행되고 있지만 최근 영도구, 동구, 서구가 인구 소멸지역으로 지정되었고 이미 빈집도 많이 늘고 있다.

이번 이태원 사고를 보며 부산 사람들 사이에 ‘젊은 애들 저기 다 모여있네’라는 한탄이 나왔다. 제2도시인 부산에서조차 이런 말이 나올 정도면 인구의 반 이상을 한 지역에 모아 놓은 수도권 과밀이 어느 정도 심각한지 짐작할 수 있을 것이다. 그래서 서울 사는 사람들은 아직도 인구 감소가 피부에 와 닿지 않는지도 모르겠다. 고등학교 졸업 시점부터 일제히 서울로 젊은 사람들을 빨아들이니 서울은 여전히 비좁고 그래서 지방 부동산 값은 폭락해도 서울 집값은 영원히 우상향(右上向) 할 거라는 믿음을 갖고 있는 것 같다.

부동산 상승론자들은 2020년을 전후해 인구가 감소하고 있음에도 가구수(家口數)가 늘고 있기 때문에 서울 집값은 빠지지 않는다고 주장한다. 실제 과거 그랬다. 지난 20년간 인구는 478만 명 증가했지만 가구수는 642만 증가했다고 한다. 앞으로 20년간도 인구는 100만 정도 감소하겠지만 가구수는 계속 증가해서 2039년에 정점을 찍고 그 이후 큰 폭으로 감소할 것으로 예상한다. 2039년까지는 가구수가 계속 증가할 것이고 인구도 지방인구가 많이 줄지 수도권 집중은 더 심화될 것이기 때문에 서울 집값은 2039년까지 계속 우상향 한다고 주장한다.

근데 모 증권회사에서 색다른 통계가 나왔다. 가구수가 2039년까지 증가하는 것은 맞는데, 구매력이 있는 연령대로 보는 35세에서 54세 사이 가구주(家口主)의 가구수는 2015년을 정점으로 이미 감소하고 있다는 통계이다. 2015년 약 900만이던 35세에서 54세 사이의 가구수가 2020년경에 850만으로 감소했고 2039년까지 670만으로 감소한다는 것이다. 젊은 세대의 가구수는 감소하는데 반해 60대 이상의 가구수는 계속 증가하는 것으로 나온다. 총가구수가 2039년까지 증가하는 이유는 60대 이상 가구수의 증가 때문이다. 그렇다면 60대 이상인 70대, 80대의 가구주(家口主)들이 과연 서울 지역 주택에 대한 유효수요라고 볼 수 있을까? 이미 생산가능 연령대를 지났고 은퇴한 사람들이 엄청난 기회비용을 부담하면서 또 해마다 재산세 물어가며 서울에 있는 집에 거주해야 할까 의문이다.

집값 상승론자든 하락론자든 모두가 동의하는 것은 가구수까지 감소하기 시작하는 2039년 이후부터는 한국도 일본처럼 주택 가격이 장기 하방 횡보할 거란 점이다. 2039년이라고 해봐야 지금부터 17년 남았다. 그 사이에 상승 사이클이 두어 번 더 오지 싶다. 그러나 다시 상승하더라도 2020년 같은 그런 불장(?)은 오지 않을 거란 것도 거의 모두가 동의하고 있다. 그런 일이 다시 생기려면 코로나 위기 때처럼 엄청난 비정상적 유동성 과잉이 있어야 하고 한국 대통령이 문재인 같은 무능한 인간이어야 한다는 두 가지 조건이 동시에 충족되어야 하는데 불가능할 것이다.

사람은 나이 앞에 장사 없고, 부동산은 인구(人口) 앞에 장사 없다고 한다. 이미 시작된 인구 감소, 그리고 역시 이미 시작된 구매력 있는 50대 이하 젊은 가구수의 감소, 그리고 십수년 앞으로 다가올 총 가구수의 감소라는 시대적 흐름을 유념해야 한다고 생각한다.

뛰어난 군사 지휘관은 전투에서는 져도 전쟁에서는 지지 않는다고 하는데, 큰 부자는 작은 손해는 입어도 시대(時代)에는 당하지 않는다고 한다. 평당 천만 원 하던 비싼 집이 한 채에 천만 원 하는 값싼 집이 되었다면 만약 그 때까지 그 집을 (안팔고) 소유했다면 목포에 있는 그 집주인은 시대에 당한 것이다. 수도권 집중 지방 소멸이라는 시대의 흐름을 읽지 못했다. 평당 천만 원 할 때 팔았어야 했다. 서울 아파트도 2020년에 판 사람이 위너(winner)가 되었다. 그러나 부동산이란 게 가격이 한번 꺾이면 팔려고 내놓아도 안팔린다. 오늘 가격보다 내일 더 싸다는 인식이 퍼지면 바닥에 닿을 때까지 매수 심리는 소멸한다. 그러니 매도 시기를 놓쳐버리면 속수무책으로 루저(loser)가 된다.

현재 일본의 30대는 태어나서 지금까지 집값이 오르는 걸 한번도 본 적이 없다고 한다. 한국도 이미 저성장이 고착화되었고, 인구구조와 가구수 변화라는 근본적인 패러다임의 변화를 겪고 있다. 지금 현재 과거 50년의 기억만으로 미래의 투자를 결정하다가는 자칫 시대에 당할 수도 있다. ‘부동산 불패’, ‘집값은 영원한 우상향‘이란 경험칙(經驗則)만 믿고 투자하는 것이 현재의 시점부터는 잘못하면 백미러를 보며 운전하는 결과를 낳을 수도 있으니 급변하는 시대에 역주행하거나 타이밍을 놓쳐 시대(時代)에 당하는 일이 없도록 주의해야 할 것 같다.

솔직히 말해 자유애국 시민들이 종북 좌빨들보다 경제적으로도 더 잘살았으면 하는 바람이다. 진심으로.