4년 전 1월 19일. 용산 4구역 재개발의 보상대책에 반발해 온 철거민들과 전국철거민연합회(전철연) 회원 등 30여명은 이날 새벽 용산구 한강로 2가에 위치한 남일당 건물을 점거하고 경찰과 대치했다. 이들은 대형 딱총을 이용해 유리구슬, 골프공, 화염병 등을 경찰들에게 발사했고 용산 일대는 이 화염병들에 의해 불바다가 됐다.

이에 경찰이 진압에 나서자 전철연은 화염병과 시너를 뿌려가며 저항했고 결국 자신들이 준비했던 화염병이 폭발하면서 화재가 발생, 6명이 사망하고 24명이 부상당하는 비극으로 이어졌다.

이후 용산 방화사태는 자연스럽게 ‘용산참사’라는 이름으로 불리게 됐다. 시공사와 공권력은 가해자로, 전철연과 시위자들은 피해자로 묘사되기 시작한 셈이다.

<주간경향>은 2012년 1월호 “실패한 ‘경제 민주화’ 바로세우기”라는 제목의 기획기사에서 “용산참사는 부동산 신화를 등에 업은 대한민국 도시 재개발의 현주소였다. 재개발은 자본의 이익만을 좇았을 뿐 원주민들의 삶은 고려하지 않았다.”고 언급했다.

재개발에 대한 이해 부족과 선동

과연 이들의 주장대로 재개발은 ‘원주민들을 내모는 악행’이며, 용산 방화사태의 피해자는 해당 지역의 원주민들이었을까? 여기서 우리는 재개발에 대한 세간의 인식이 얼마나 허술한지를 확인할 수 있다.

사실은 이렇다. 용산 재개발은 사건 발생 8년 전인 2001년부터 진행돼 온 사업이다. 2003년에는 해당 재개발 구역에 대한 공람공고가 있었고 2006년에 구역으로 지정됐다. 철거가 시작된 건 2008년 7월부터였다.

용산 4구역 전국철거민연합 소속 세입자 23명 가운데 개발 정보가 처음 공개된 2003년 12월 1일 구역지정 공람공고 이후(재개발 확정)부터 있던 세입자가 20명이었다. 용산 4구역 재개발 사업으로 피해를 봤다고 주장하며 시위에 가담한 상가 세입자 중 재개발 사업 확정 전에 입주한 사람은 3명에 불과하다는 의미다.

즉 개발 정보 공개 이후 들어온 이들 세입자들은 그 지역에서 일정 기간만 장사할 수밖에 없다는 것을 사전에 알았을 뿐만 아니라 지속적으로 임대료 하락의 혜택을 봤다고 할 수 있다. 이는 확보한 계약서에서도 확인된다.

이것이 용산 방화사태의 본질이다. 7년 전부터 계획됐던 용산 4구역의 재개발이 조합원들의 다수결 동의로 인해 결정됐음에도 재개발 확정 이후에 입주한 ‘세입자’들이 외부 세력과 손잡고 보상을 요구하며 폭력시위를 벌인 것이 사건의 핵심이다. 즉 그들은 결코 ‘원주민’이라고 불릴 수 없다.

그럼에도 우리 사회에서는 세입자들에게까지 사실상의 ‘재산권’을 부여해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 박원순 서울시장은 지난 2012년 1월 서울시 뉴타운 정책에 대한 철회 입장을 밝히면서 “사업자와 소유자 중심으로 추진돼 오던 재개발 정책을 세입자와 거주자 중심으로 바꾸겠다”면서 “지금까지 뉴타운과 재개발 사업 때문에 고통 받아온 시민들에게 진심으로 사과한다”고 말한 바 있다.

서민 주거안정은 임대주택으로 해결해야

전세 및 월세 세입자들의 계약기간은 2년이다. 따라서 집주인이 계약 연장을 해주지 않는 한 세입자들이 합법적으로 해당 주택에 거주할 수 있는 기간은 2년으로 제한된다. 특히 집주인이 자신이 소유한 주택에 직접 입주를 해서 살고 싶어할 경우 당연히 주인의 권리가 세입자의 그것에 우선한다. 이는 재개발 지역이라고 해도 예외는 아니다.

참고로 재개발 지역의 경우 재개발 계획 발표와 추진위원회 및 조합 결성, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분까지 10년가량의 시간이 소요된다. 따라서 이곳에 입주하는 세입자들은 대부분 해당 지역이 재개발 예정이며 수년 내에 철거가 진행될 것이라는 사실을 알고 입주를 한다.

물론 도시 서민들의 주거안정은 대단히 중요하다. 하지만 이는 공공 및 민간 임대주택들을 건설해서 해결할 일이다. 재개발 지역 집주인들에게 책임을 떠넘길 근거는 어디에도 없다.

박원순 시장은 지난 2012년 3월 한 언론 인터뷰에서 “아파트만 있으면 그게 괴물 도시지 인간 도시인가”라는 발언으로 도심 재개발에 대한 뿌리 깊은 반감을 드러낸 바 있다.

그러나 노후주택 밀집 지역을 아파트로 재개발-재건축하는 것은 도심 재생 과정에서 필연적인 수순이다. 재개발 지역으로 지정되는 구역들엔 단독-다가구-다세대 등이 밀집해 있으며, 보통 건폐율(건축면적의 대지면적에 대한 비율)이 50%를 넘는다.

여기에 화재가 발생해도 소방차가 진입하기 어려울 정도로 좁은 골목들이 밀집해 있다. 주차도 어려울 뿐더러 밤마다 시야 확보도 어렵기에 자연스럽게 우범지대가 된다.

재개발은 도심 재생의 자연스러운 과정

이 지역을 아파트로 재개발할 경우 여러 가지 이점이 있다. 우선 층수를 올리면서 용적률은 상승하지만 건폐율이 낮아지므로 주차 공간, 소방차 진입 통로, 편의시설 등 쾌적한 공간 확보가 가능하다.

또한 아파트를 지으면서 늘어나는 가구 수 만큼 일반분양을 하면 그만큼 건축비가 절감된다. 주거환경도 개선하면서 신축 비용까지 절감하는 방안이 바로 대단지 아파트로의 재개발/재건축인 것이다.

과연 이것을 ‘거대 자본의 공세’라는 말 한마디로 매도할 수 있을까? 좀 더 쾌적한 환경에서 살면서 자신의 자산 가치를 상승시키고자 하는 욕망은 거대 자본가가 아니더라도 인간이라면 누구나 가질 수 있는 것인데 말이다.

김주년 기자 anubis00@naver.com